Yatırım Danışmanlığı

Yatırım kararı, “hangi ev güzel” sorusuyla başlamaz. “Ne kadar süreyle, ne kadar riskle, ne kadar getiri” sorusuyla başlar. Konut yalnızca o üçlü netleştikten sonra seçilir.

Önce üç soru

1. Vade. Parayı ne kadar süre bağlayabilirsiniz? İki yıl ile on yıl tamamen farklı bölgeler ve farklı ürünler demek.
2. Getiri biçimi. Düzenli kira geliri mi, değer artışı mı, ikisinin karışımı mı? Kira getirisi yüksek bölgelerle değer artışı yüksek bölgeler çoğu zaman aynı yerler değil.
3. Yönetim yükü. Kiracıyla siz mi ilgileneceksiniz? Kısa dönem kiralama, uzun dönem kiralamadan daha yüksek getirir ama işletme ister.

Baktığımız göstergeler

• Brüt ve net kira getirisi. Yıllık kira / satış bedeli. Nete geçerken aidat, emlak vergisi, sigorta, boşta kalma süresi ve tadilat payı düşülüyor — brüt rakam tek başına yanıltıcı.
• Amortisman süresi. Konutun kendini kaç yılda ödediği. Bölgeler arasındaki farkı en açık gösteren tek sayı.
• Boşta kalma oranı. Bir kiracı çıktıktan sonra yenisinin bulunma süresi. Öğrenci bölgelerinde mevsimsel, iş merkezlerinde daha kısa.
• Arz baskısı. Bölgede süren inşaat sayısı. Teslim dalgası, kirayı iki yıl boyunca baskılayabiliyor.
• Altyapı takvimi. Metro, hastane, üniversite ve sahil düzenlemesi gibi projelerin gerçekleşen takvimi — açıklanan değil, ihalesi yapılmış olanı.

Ürün tipleri ve tipik profilleri

• Şehir merkezinde küçük daire. Kira getirisi yüksek, likiditesi iyi, değer artışı ortalama. Yönetim yükü düşük.
• Sahil hattında konut. Sezonluk kirada getiri yüksek ama yönetim yükü ve boşta kalma riski de yüksek. Değer artışı, altyapıya bağlı.
• Yeni gelişen bölgede daire. Değer artışı potansiyeli yüksek, kira getirisi ilk yıllarda düşük. Vadeyi uzun tutmayı gerektiriyor.
• Arsa. Kira getirisi yok; tamamen imar ve vade meselesi. En yüksek getiri de en yüksek belirsizlik de burada.
• Ticari alt kat. Uzun kira sözleşmeleri, daha yüksek getiri; ama kiracı kalitesi ve sektör riski konutta olmayan bir değişken.

Nasıl çalışıyoruz

1. Vade, bütçe ve getiri hedefinizi netleştiriyoruz.
2. Hedefe uyan iki–üç bölge belirleyip her biri için kira getirisi, amortisman ve arz baskısı çıkarıyoruz.
3. Bölge seçildikten sonra o bölgede uygun ilanları listeliyor, gezileri planlıyoruz.
4. Alım sonrası kiralama ve yönetim tarafında da devam ediyoruz; isterseniz kiracı bulma ve sözleşme sürecini biz yürütüyoruz.

Burada anlatılanlar genel piyasa bilgisidir, yatırım tavsiyesi değildir. Her yatırımın riski vardır; geçmiş dönem getirileri gelecek için garanti taşımaz. Kararınızı kendi mali durumunuza göre, gerekirse bağımsız uzman görüşü alarak verin.

Görüşme

İlk görüşme ücretsiz ve bağlayıcı değil. Hedefinizi anlatın; size uygun olmadığını düşündüğümüz bir bölgeyi de açıkça söyleriz.